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內容來自sina新聞

興潤違約背後大房企鯨吞市場 中小者面臨退市

  浙江興潤置業違約背後:外來大房企鯨吞市場

  陳周錫

  昨日,多位寧波業界人士接受《第一財經日報》記者采訪時認為,雖然浙江興潤置業債務違約事件(詳見本報昨日頭版報道)存在經營管理等問題,但其高額銀行貸款、高息民間融資等問題,也折射出當前一些寧波中小開發商的困局。

  與眾多二三四線城市類似,奉化乃至寧波正處在城市轉型期。

  在土地供應量放大、庫存房源增加的同時,一大批議價能力強,具有強大融資能力、成本控制優勢的大型開發商紛紛湧入,打破寧波原有本土房企的主導開發格局。在城市品質提升同時,樓市也在利益調整中迎來陣痛,興潤置業成瞭中小房企中的"出局者"。

  在這些業界人士看來,目前房地產市場已到瞭"大魚吃小魚"競合階段,中小房企日子會越來越難過,尤其是那些之前高價拿地、銷售時又遭遇調控的樓盤,虧損已經在所難免。"不排除在一兩個月之內,國內一線開發商為瞭出貨,會在寧波采取策略性大幅降價,對部分區域房價帶來沖擊。"

 房價"風暴眼"初現

  昨天,一位寧波房產業界人士對本報記者說,興潤置業實際控制人沈財興在當地影響力大,"認識他的人,隻要傢裡有多少存款,就想放在他那裡。事件發生後,當地餐飲、娛樂等行業已受到影響。"

  奉化錦屏為民中介所負責人葉海波認為,興潤置業債務違約,會對當地經濟產生影響,具體有多大很難說。目前奉化房價比最高峰下降瞭20%左右,興潤置業債務違約事件發生後,當地房價並沒有出現明顯的波動,主要是其在建的"長汀村舊村改造"為安置房項目,"桃源府邸"為高端別墅項目,與當前剛需或改善性的普通商品房差異很大。

  值得關註的是,興潤置業債務違約,令寧波房企為之唏噓,當地樓市"實景"也浮出水面。

  據測算,去年寧波六區(海曙、江東、江北、鄞州、鎮海和北侖)成交的住宅和商住用地面積,可建樓盤總規模逾900萬平方米,按照近兩年寧波市場的200萬~250萬平方米之間住宅消化量,2013年這批土地差不多可以滿足未來3年的購房需求。

  上述寧波房產業界人士說,以前寧波各樓盤銷售比較平均,但去年出現"兩極分化",一大型房企項目一開盤就賣瞭1000多套,而一傢中小房企項目一開盤隻賣瞭19套。更讓中小房企擔心的是,原來消費群體比較強化的區域概念,在去年開始有瞭明顯變化,北邊的購房者也去南邊買房。

  該業界人士表示,今年前5大房企的銷售目標,已超過去年銷售量的一半以上。如果完成,20%的大型房企搶占瞭當地50%的銷售份額,80%的中小房企將瓜分剩餘另一半份額,那狀況將是極二胎土地任何問題免費諮詢其慘烈的。在他看來,寧波六區住房存量及潛在供應量,足夠6~8年時間才能消化。

  "不排除在一兩個月之內,國內一線開發商為瞭出貨,在寧波采取策略性大幅降價的可能。"該業界人士說,一些外區域的別墅可能要打對折,個別城區樓盤的部分套房可能直降五六千元,"出於財務、項目運作考慮,大型房企會'虧本賣',這直接影響中小型開發商生存。"同時,為減少財務成本等,大型房企加快開發節奏,不少項目從拿地到開盤隻要6個月。

  上述業界人士認為,與住宅相比,寧波的單身公寓、寫字樓、商業地產供需比可能更為可怕,10年~12年才能消化完。他說,很多寫字樓由地方政府在推動建設,去年寫字樓賣掉5000平方米的,都能排在全市前十位。另外,大型綜合體項目也在寧波風起雲湧。

  另外一位寧波房產人士昨天向本報記者透露,當初政府沒調控好土地供應,就必然會引發如今的價格戰,這是市場規律。為穩定房價,寧波一些區縣政府已經介入,也有的提前向房企打招呼。

 中小房企退市來臨

  "如果降價管用,還不是太糟糕,說明市場還是比較理性的。"上述寧波房產人士說,地方也應該看到,當前寧波地價綜合測算,雖比以前地價有所下降,但下降幅度不大,主要是房企持有的商業地產體量較大。

  "大型房企博弈更趨白熱化。"寧波寧房地產城投置業企劃經理吳曉東最近對本報記者說,大量外地大型房企進入寧波樓市,他們具有拿地成本低、財務成本低等優勢,在提高寧波樓盤品質同時,也相應地拉低瞭當地房價。目前,絕大部分大型開發商在寧波均有項目。

  在利益調整帶來的陣痛中,一些本土小型房企的競爭優勢不再,他們極有可能在這輪競爭中退出市場。

  尤其是,那些之前高價拿地、銷售時又遭遇調控的樓盤,虧損已經在所難免。

  如何保持供地力度,同時又能兼顧地方債務,也考驗著寧波等諸多城市的經營智慧。

  審計公開數據顯示,截至去年6月底,寧波政府負債約1733億元,盡管債務風險總體可控,但還債壓力也不小。相對來說,寧波地方財務運行良好,去年該市公共財政預算可用資金981.07億元。同時,去年土地出讓金達734.1億元,同比增長53.8%。在基礎設施等固定資產投資驅動下,預計寧波今後幾年土地出讓量還將保持一定規模。

  寧波華星房產咨詢有限公司副總經理陳敏梁認為,寧波作為副省級城市,具有港口、交通、制造業等眾多優勢,大型房企入駐、中小房企退出是寧波房產市場必經過程,城市品質提升同時也會帶來樓市陣痛。

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